Электронная закладная по ипотеке — что это, как оформить и погасить

Часы Рубрики Недвижимость
Электронная закладная по ипотеке - что это, как оформить и погасить

После оформления ипотечного кредита у заёмщика нередко возникает вопрос, что такое закладная и зачем она нужна? Закладная представляет собой ценную бумагу, которая удостоверяет права её владельца требовать исполнения обязательства по ипотеке и осуществлять права залогодержателя в отношении недвижимости.

Для заёмщика это означает, что права банка по кредиту и ипотеке оформлены в виде отдельной ценной бумаги. С 2018 года в России появилась возможность оформлять не бумажную, а электронную закладную.

В этом материале разберём, что это такое, как её оформить, где она хранится и что делать после полного погашения ипотеки.

Что такое электронная закладная

Закладная — это ценная бумага, которая удостоверяет права её владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обременённое ипотекой.

Электронная закладная — это бездокументарная ценная бумага, права по которой закрепляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Она составляется путём заполнения формы на едином портале государственных и муниципальных услуг (Госуслуги), на официальном сайте Росреестра либо через информационные системы банка и другие предусмотренные каналы взаимодействия с Росреестром.

Ключевое отличие электронной закладной от бумажной — отсутствие физического носителя. Вся информация о закладной, её владельце и обязательствах существует исключительно в цифровом виде. Электронная форма исключает риск физической утраты или порчи бумажного оригинала. При этом участникам нужно внимательно проверять сведения до подписания и соблюдать правила безопасного использования электронной подписи.

Закладная удостоверяет права владельца по обязательству и ипотеке, но сам факт залога недвижимости подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Закладная и запись в ЕГРН — это взаимосвязанные, но разные элементы ипотечной сделки.

Электронная и документарная закладные имеют одинаковое правовое назначение, обе удостоверяют права их владельца по обеспеченному ипотекой обязательству и ипотеке. Отличается форма их существования и порядок учёта прав.

Правовое регулирование электронных закладных осуществляется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (статья 13.3) и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Нужна ли закладная при ипотеке

Закладная не является обязательным документом для каждой ипотечной сделки. Она вообще может не оформляться, если стороны не договорились о её выдаче. Решение о том, нужна ли закладная и в какой форме, бумажной или электронной, принимается с учётом условий конкретного кредитного договора, технических возможностей банка и соглашения между участниками сделки.

Если закладная оформляется, она может быть как документарной (бумажной), так и бездокументарной (электронной). Выбор формата зависит от того, какая форма предусмотрена условиями кредитного договора и готова ли кредитная организация работать с электронными закладными.

Заёмщику нужно внимательно изучить кредитный договор, именно в нём указано, оформляется ли закладная и в какой форме. Если в договоре нет упоминания о закладной, значит, она не оформляется, и после погашения кредита обременение снимается на основании заявления банка в Росреестр без участия закладной.

Отсутствие закладной не означает, что у банка нет прав на залог. Само наличие ипотеки как обременения регистрируется в ЕГРН независимо от того, оформлена закладная или нет.

Как оформить электронную закладную

Процесс оформления электронной закладной состоит из нескольких последовательных этапов, не все действия заёмщик совершает самостоятельно, значительная часть процедуры лежит на банке и Росреестре.

Этап 1. Согласование выпуска закладной. Банк и участники сделки договариваются о том, что будет выпущена именно электронная закладная. Это решение фиксируется в кредитном договоре или в отдельном соглашении сторон.

Этап 2. Заполнение формы. Электронная закладная составляется посредством заполнения специальной формы. Это может происходить на едином портале государственных и муниципальных услуг (Госуслуги), на официальном сайте Росреестра либо через информационные системы банка. Конкретный способ зависит от того, какую схему взаимодействия с Росреестром использует кредитная организация.

Какие сведения вносятся в закладную:

  • сведения о залогодателе (собственнике недвижимости);
  • сведения о залогодержателе (банке или ином кредиторе);
  • сведения о заёмщике по кредиту (если он не совпадает с залогодателем);
  • дата и место заключения договора, сумма кредита и срок его возврата;
  • описание ипотечного имущества и его денежная оценка.

Этап 3. Подписание усиленной квалифицированной электронной подписью. Заполненная закладная подписывается УКЭП залогодателя и залогодержателя. Если залогодателем выступает третье лицо (не заёмщик), подписывает также должник по обеспеченному ипотекой обязательству. Как именно заёмщик получает и использует электронную подпись, нужно уточнять в банке: часть технических действий по организации подписания может быть встроена непосредственно в банковский сервис. В отдельных нотариальных сценариях заявление и электронную закладную может подписать нотариус; тогда участникам может не потребоваться собственная УКЭП.

Этап 4. Направление в Росреестр. Электронную закладную направляют в Росреестр по процедуре, установленной для её выдачи. Это может происходить одновременно с регистрацией ипотеки или позднее, например, при замене ранее оформленной документарной закладной.

Этап 5. Регистрация и передача в депозитарий. Росреестр вносит сведения об электронной закладной в регистрационную запись об ипотеке. После выдачи электронной закладной Росреестр передаёт её на хранение в депозитарий, указанный в содержании закладной.

Важно, конкретный способ оформления электронной закладной зависит от банка и схемы сделки. Не все этапы заёмщик проходит самостоятельно, банки часто организуют процесс «под ключ», чтобы минимизировать участие клиента в технических процедурах.

Где хранится электронная закладная

В отличие от бумажной закладной, которая находится у владельца (обычно у банка) и может быть утеряна или повреждена, электронная закладная хранится в депозитарии. Депозитарий — это профессиональный участник рынка ценных бумаг, который осуществляет хранение ценных бумаг и фиксирует переход прав на них. После выдачи Росреестр передаёт электронную закладную на хранение именно в тот депозитарий, который указан в её содержании.

Росреестр вносит сведения о закладной и о депозитарии в регистрационную запись об ипотеке в ЕГРН. Это означает, что информация о том, где хранится электронная закладная, доступна и может быть проверена.

Как узнать, оформлена ли электронная закладная

Проверить статус ипотеки и наличие электронной закладной можно несколькими способами:

  1. Выписка из ЕГРН. Это основной и наиболее надёжный способ проверки. Выписка позволяет увидеть, есть ли на данный момент запись об ипотеке (обременении) в отношении конкретного объекта недвижимости. Однако не стоит рассчитывать, что в стандартной выписке всегда в удобном для заёмщика виде указана форма закладной и данные о депозитарии. Эти сведения могут отсутствовать в краткой выписке или быть представлены в специальном коде. Для получения полной информации о форме закладной и депозитарии лучше обращаться непосредственно в банк либо в депозитарий, указанный в документах по ипотеке.
  2. Обращение в банк. Уточнить статус закладной можно в банке, выдавшем ипотечный кредит, через его офис, приложение или службу поддержки. Кредитная организация располагает всей необходимой информацией о том, оформлена ли закладная и в какой форме.
  3. Обращение в депозитарий. В депозитарии можно уточнить сведения об электронной закладной в пределах предусмотренного порядка. Возможность выдачи копии и состав доступных сведений нужно проверять по правилам депозитария и условиям сделки.
  4. Важное преимущество электронной закладной: у неё нет бумажного оригинала, который можно было бы потерять, испортить или подделать. Вся информация надёжно защищена и хранится в цифровом виде.

Электронная или бумажная — что выбрать

У обеих форм закладной, электронной и бумажной, одинаковое правовое назначение. Права и обязанности сторон не зависят от того, в каком формате оформлен документ. Разница заключается исключительно в форме существования документа и порядке работы с ним.

Электронная закладная — это электронный документ с УКЭП. Она хранится в депозитарии, поэтому риск физической утраты отсутствует. Оформление происходит через цифровые системы (Госуслуги, сайт Росреестра или системы банка). При погашении ипотеки банк и Росреестр обмениваются данными электронно, и бумажный оригинал закладной для снятия обременения не требуется.

Бумажная закладная — это документ на бумажном носителе. Она хранится у владельца (обычно у банка), и существует риск утраты или повреждения оригинала. Оформление требует бумажного документооборота и, как правило, личного посещения МФЦ. При погашении ипотеки может потребоваться оригинал закладной с отметкой владельца об исполнении обязательства.

Что выбрать? Выбор между электронной и бумажной закладной зависит от технических возможностей банка и предпочтений сторон. Если банк поддерживает оформление электронных закладных и у заёмщика есть возможность использовать УКЭП, электронная форма может быть удобнее. Если же у кого-то из участников сделки нет технической возможности работать с электронными документами, остаётся бумажный вариант.

Что происходит после выплаты ипотеки

Процесс погашения ипотеки и снятия обременения при электронной закладной имеет свои особенности. Рассмотрим его пошагово:

  1. Заёмщик полностью закрывает долг. Перед снятием обременения нужно полностью исполнить обязательства перед банком в соответствии с кредитным договором. Запросите справку об отсутствии задолженности и уточните, учтены ли начисленные проценты, неустойки или иные суммы, если они предусмотрены договором.
  2. Банк направляет заявление в Росреестр. После полного погашения кредита банк обычно направляет в Росреестр заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Это происходит в электронном виде, что значительно ускоряет процесс. Однако порядок действий может отличаться в разных банках: в отдельных ситуациях могут потребоваться действия со стороны заёмщика или предоставление дополнительных документов. Уточните этот порядок у своего кредитора заранее.
  3. Росреестр погашает запись об ипотеке. Срок погашения записи об ипотеке составляет три рабочих дня с момента поступления в Росреестр заявления и всех необходимых документов. Государственная пошлина за погашение записи об ипотеке не взимается.
  4. Росреестр уведомляет депозитарий. После погашения записи об ипотеке Росреестр направляет уведомление в депозитарий, в котором хранится электронная закладная.
  5. Прекращение хранения электронной закладной. Полученное депозитарием уведомление является основанием для прекращения хранения электронной закладной и учёта прав на неё. Отдельное заявление заёмщика для этого обычно не требуется.

Чек-лист для заёмщика после погашения ипотеки:

  • Получить в банке справку о полном исполнении обязательств по кредитному договору.
  • Заказать выписку из ЕГРН и убедиться, что запись об ипотеке погашена, а обременение снято.
  • Если в выписке обременение всё ещё значится, обратиться в банк и Росреестр для выяснения причин.

Что делать, если обременение не снято

Иногда после полного погашения ипотеки запись об обременении в ЕГРН остаётся. Это может произойти по разным причинам: техническая ошибка, банк не подал заявление в Росреестр, не все документы были переданы или произошёл сбой в электронном документообороте.

Если вы обнаружили, что обременение не снято, действуйте по следующему алгоритму:

  1. Проверьте факт полного погашения кредита. Убедитесь, что у вас нет задолженности. Запросите в банке выписку по счёту или справку о полном исполнении обязательств.
  2. Запросите у банка справку о полном исполнении обязательств. Это официальный документ, который подтверждает, что кредит полностью погашен. Он может потребоваться для обращения в Росреестр.
  3. Уточните у банка, подано ли заявление в Росреестр. Спросите у кредитора, направлял ли он заявление о погашении ипотеки и если да, то когда. Если банк ещё не подал заявление, попросите сделать это в ближайшее время.
  4. Закажите свежую выписку из ЕГРН. Это позволит точно определить, есть ли на данный момент запись об ипотеке. Иногда обременение уже снято, но информация обновилась не во всех системах.
  5. При обнаружении ошибки уточните порядок действий. Если банк подтверждает, что заявление направлено, но запись не погашена, сначала уточните статус обращения в Росреестре. Перечень дальнейших документов и способ подачи определяются основанием погашения ипотеки; при споре или технической ошибке запросите у банка документы, предусмотренные процедурой.

Важно, не оставляйте проблему без внимания. Наличие непогашенной записи об ипотеке может серьёзно затруднить продажу квартиры, дарение, обмен или другие сделки с недвижимостью.

Страхование ипотеки: что реально защищает

Электронная закладная определяет форму учёта прав по ипотеке, но не страхует саму квартиру и не защищает заёмщика от финансовых потерь. На всём сроке ипотеки собственнику может потребоваться несколько видов страхования.

  • Страхование предмета ипотеки. При ипотеке закон требует страховать заложенное имущество от рисков утраты и повреждения, если иное не предусмотрено договором. Конкретный состав покрытия и требования к полису определяет банк и договор. В зависимости от условий полиса могут страховаться конструктивные элементы, отделка, инженерное оборудование и иное имущество. В договоре страхования обычно указывают выгодоприобретателя и порядок страховой выплаты; права банка могут быть связаны с размером непогашенной задолженности.
  • Страхование жизни и здоровья заёмщика — не является обязательным по закону, но часто включается в условия ипотечного кредитования. Оно защищает заёмщика и его семью от ситуации, когда из-за тяжёлой болезни или несчастного случая человек теряет возможность платить по кредиту.
  • Страхование гражданской ответственности перед соседями — защищает от финансовых потерь, если по вине собственника квартиры произойдёт залив, пожар или иное повреждение чужого имущества.
  • Титульное страхование — защищает право собственности при оспаривании сделки. Оно не связано напрямую с формой закладной, но может быть полезно для защиты от рисков, связанных с утратой права собственности.

Условия обязательного ипотечного страхования и добровольных полисов зависят от банка, страховщика и конкретной программы кредитования. Перед оформлением любого полиса важно внимательно изучить перечень страховых рисков и исключений.

На сайте Sanstrah.ru можно подобрать страховые продукты для защиты недвижимости, имущества и ответственности. Условия покрытия зависят от конкретного полиса и страховщика.

Часто задаваемые вопросы

Это электронный документ, который заменяет бумажную закладную по ипотеке. Он удостоверяет права банка по кредиту и залогу до полного погашения кредита. Хранится в депозитарии, а не у заёмщика или банка на бумаге.

Нет. Закладная вообще не является обязательным документом для каждой ипотечной сделки. Если она оформляется, она может быть как бумажной, так и электронной — по соглашению сторон и с учётом технических возможностей банка.

После выдачи Росреестр передаёт её на хранение в депозитарий, указанный в содержании закладной. Росреестр вносит сведения о депозитарии в запись об ипотеке в ЕГРН.

Закажите выписку из ЕГРН, она позволяет проверить наличие обременения. Сведения о форме закладной и депозитарии уточняйте у банка либо в депозитарии, указанном в документах по ипотеке.

Электронная закладная подписывается УКЭП участников, определённых законом. Как именно заёмщик получает и использует подпись, нужно уточнить в банке: часть технических действий по организации подписания может быть встроена в банковский сервис. В отдельных нотариальных сценариях заявление и электронную закладную может подписать нотариус.

Банк обычно направляет заявление в Росреестр. Запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней. Заёмщику нужно проверить выписку ЕГРН, чтобы убедиться в снятии обременения.

Нет. После погашения записи об ипотеке Росреестр уведомляет депозитарий. Это является основанием для прекращения хранения электронной закладной и учёта прав по ней. Отдельное заявление заёмщика обычно не требуется.

Запросите у банка справку о полном исполнении обязательств, уточните, подано ли заявление в Росреестр, и закажите свежую выписку из ЕГРН. При обнаружении ошибки уточните статус обращения в Росреестре и запросите у банка документы, предусмотренные процедурой.

Заключение

Электронная закладная — это современный инструмент, который избавляет от необходимости хранить бумажный оригинал и может упростить электронное взаимодействие между банком, Росреестром и депозитарием. Она имеет то же правовое назначение, что и бумажная закладная, но при этом защищена от рисков физической утраты или порчи.

Главное, что нужно помнить заёмщику: после полного погашения ипотеки обязательно проверьте снятие обременения в выписке из ЕГРН. Если запись об ипотеке осталась, действуйте по алгоритму: проверьте задолженность, запросите справку у банка, уточните, подано ли заявление в Росреестр, и при необходимости обратитесь в Росреестр с соответствующими документами.

Для защиты имущества и своих интересов на всём протяжении ипотечного кредитования своевременно оформляйте страхование. На Sanstrah.ru можно подобрать страховые продукты для защиты недвижимости.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию банка или юриста. Конкретный порядок оформления электронной закладной, снятия обременения и взаимодействия с банком зависит от условий кредитного договора и правил конкретной кредитной организации.

Похожие записи